Document 2 : Revitaliser le commerce de proximité

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Document 2 : Revitaliser le commerce de proximité

La Gazette des communes, 25 juillet 2005
→ Confrontés à d'importantes mutations, les commerces cherchent un nouveau souffle.
→ Les collectivités se mobilisent.
→ Elles disposent de nombreux outils pour redynamiser leurs centres commerçants.
En avril dernier, les spots radiophoniques se faisaient l'écho des multiples talents de nos boulangers, coiffeurs, poissonniers, libraires. Autant de perles rares que le ministère des PME, du commerce et de l'artisanat souhaite protéger. Assurant aussi bien une fonction économique que sociale, les commerces dits « de proximité » subissent, depuis plusieurs années, une profonde mutation : multiplication des centres commerciaux de périphérie, croissance des hard discounters, développement des franchises, etc. Dans certaines zones rurales, les communes se battent pour conserver leur dernier commerce. Dans les zones urbaines, les centres-ville, plus épargnés, sentent néanmoins cette précarisation croissante.
Témoignage : Angélique Donnot, agent de développement au pays Sologne Val Sud (Loiret)
L'ORAC a permis de sauver 28 entreprises
« Notre préoccupation majeure est de maintenir le maillage du territoire, face à l'évasion commerciale due à la proximité d'Orléans.
Pour retenir les consommateurs, nous avons mis en place une opération de restructuration de l'artisanat et du commerce (ORAC), financée par l'État, les conseils généraux et régionaux : 110 dossiers montés (achat de matériel, rénovation de façades, mise aux normes, réfection de vitrines, etc.) pour une enveloppe de subventions de 750 000 euros. À Sully-sur-Loire, un couple a pu reprendre les locaux d'une ancienne mercerie, pour ouvrir un magasin dédié à la nature et à la chasse. Des travaux de rénovation et d'aménagement ont été financés à hauteur de 30 % par l'ORAC (soit 3 472 euros). Ce projet s'inscrit dans le sens de la charte d'orientation de l'équipement commercial, qui préconise une extension de l'offre pour l'équipement de la personne sur ce pôle. Cette opération a permis la reprise et la création de 28 entreprises et de conforter ou de générer 120 emplois.
Les collectivités locales ont pris conscience de la nécessité d'agir : la lutte pour la revitalisation des centres urbains est devenue une priorité. D'autant que, depuis le milieu des années 1990, le modèle des hypermarchés s'essouffle et le vieillissement de la population fait renaître le besoin de proximité.
Des schémas pour six ans.
À la communauté urbaine du Grand Lyon (55 communes, 1,2 million d'habitants), les élus ont pris en compte très tôt la problématique des commerces : « Tous les cinq ans, depuis 1873, nous réalisons une enquête pour connaître les comportements d'achat des ménages (montant de la consommation, zone de chalandise, flux de marchandises, etc.), explique Fabien Delorme, chargé de mission développement commercial. Cette base de données affinée nous permet d'élaborer des politiques cohérentes. »
Obligatoire depuis 1996, le schéma de développement commercial (SDC) est établi pour six ans par l'observatoire départemental d'équipement commercial (ODEC), présidé par le préfet. Il fournit des données économiques, indique les orientations en matière de développement commercial et les secteurs à privilégier ; mais il n'est pas contraignant. Par ailleurs, il porte sur le territoire départemental, pas sur les bassins de vie et de consommation.
Les chiffres clés
  • 378 600 commerces de détail
  • 27,5 % de supérettes en plus
  • 13 % de taux de vacances
  • 1 commune sur 2
  • 14 700 boucheries et 13 800 épiceries
L'élaboration du plan local d'urbanisme (PLU), quant à elle, reste largement une prérogative communale. Compétence obligatoire des communautés urbaines, elle n'est que transférable pour les communautés de communes ou d'agglomération. Document d'urbanisme, le PLU prévoit donc de façon précise les capacités de constructions et de réhabilitations nécessaires à la satisfaction des besoins, en matière d'habitat, d'activités sportives et économiques.
Pour un développement commercial équilibré, les objectifs du SDC et des PLU doivent être en cohérence. « Dans le PLU qui vient d'être approuvé, poursuit Fabien Delorme, nous avons introduit un outil novateur concernant certains alignements commerciaux, en interdisant de transformer un commerce en logement ou en service. » L'objectif étant de conserver des linéaires exclusivement commerciaux, propices à l'attractivité, et de privilégier les commerçants face à la concurrence représentée par les banques, assurances ou autres services, dotés de moyens financiers plus importants.
« Notre PLU interdira la transformation d'un commerce en logement ou en service. »
Fabien Delorme, chargé de mission à la communauté urbaine du Grand Lyon
La pérennité des commerces de proximité passe également par une reconquête des consommateurs, et donc des habitants. « Comme dans la majorité des cités d'origine médiévale, Limoges se retrouve avec des îlots vides d'habitants, un bâti dégradé, mais, en même temps, des pieds d'immeubles qui prennent de la valeur », analyse Jean-Gérard Didierre, directeur des programmes à la Société d'équipement du Limousin (SELI).
Redynamisation
Une opération de renouvellement urbain sur cinq ans (2003-2008, coût : 19 millions d'euros) a été lancée : « Il nous faut à la fois agir sur l'habitat et le patrimoine via des opérations programmées d'amélioration de l'habitat (Opah, remise sur le marché de 500 logements) et des subventions, et sur la redynamisation des commerces et de l'artisanat », poursuit Jean-Gérard Didierre. Avec une préoccupation majeure : s'attaquer au problème des baux commerciaux tout immeuble, imposés par les propriétaires. Avec ce type de bail, l'enseigne locative du rez-de-chaussée dispose de l'ensemble de l'immeuble, mais ne peut louer les étages. Résultat : des étages vides d'habitants, non entretenus et des rues en mauvais état. « Pour faire sauter le verrou de ces baux, nous avons ressorti une loi tombée dans l'oubli. Le périmètre de restauration immobilière (PRI) prononce d'utilité publique les travaux de remise en état de 42 immeubles sur Limoges. En cas de refus des propriétaires, une procédure d'expropriation est engagée. Heureusement, tous se sont décidés à entamer des travaux, d'autant qu'ils bénéficient d'une défiscalisation à 100 % des travaux prescrits sur leurs revenus imposables. » À terme, 160 appartements de grande raille pourront accueillir des familles, qui constitueront autant de consommateurs potentiels.
Une charte de mise en valeur
La ville de Montrouge a été l'une des premières à lancer une opération Fisac en région parisienne. Pour accompagner la rénovation des vitrines, une charte de mise en valeur des enseignes et des devantures a été élaborée par le conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement des Hauts-de-Seine. Celle-ci édicte certains principes architecturaux à respecter (matériaux, couleurs, éclairage, hauteur de l'enseigne, etc.).
À Ivry-sur-Seine (57 000 habitants, 650 commerces), le problème se pose différemment : « Il n'existe pas véritablement de centre-ville commerçant, mais plutôt des axes disséminés dans les quartiers. L'un des objectifs est de renforcer ces centralités », juge Pierre Martinez, conseiller municipal délégué aux commerces de proximité (une délégation créée en 2001 pour répondre aux enjeux du secteur). Situé en zone urbaine sensible, le quartier Pierre et Marie Curie (1 000 logements) fait actuellement l'objet d'une restructuration. « D'une moyenne surface commerciale vide et trois commerces qui vivotent, nous passerons à l'installation d'une supérette et à un réaménagement des cellules commerciales, continue Pierre Martinez. La mairie finance l'étude du projet, confiée à la chambre de métiers, et les travaux de réaménagement des commerces seront en partie payés par l'office HLM, propriétaire des murs. »
Initiatives
Un contexte socio-économique marqué par le papy-boom
Enjeu de la transmission. Parallèlement, le contexte socio-économique, marqué par le papy- boum, verra partir prochainement à la retraite de nombreux commerçants. « La transmission est devenue un enjeu majeur pour assurer la continuité, note Youenn Huon, directeur du pays du Grand Bergeracois (149 communes, 96 837 habitants). Hors ville de Bergerac, 20 % des chefs d'entreprise de notre territoire ont plus de 55 ans. » Avec l'aide des chambres consulaires, le pays développe des outils pour aider la transmission : diagnostics, réunions d'information, mise en relation entre cédant et reprenant, etc. Car ici, comme ailleurs, un commerce qui disparaît a peu de chance de renaître. Sans compter qu'un départ à la retraite peut autoriser à déspécialiser le bail commercial (une charcuterie remplacée par une agence de voyages, par exemple).
Là aussi, les collectivités disposent d'outils pour peser sur l'évolution du foncier. À l'instar de certains bourgs ruraux qui rachètent les murs des derniers commerces – l'investissement principal n'est alors plus à la charge de l'entrepreneur –, de nombreuses villes font désormais appel à cette option. Être propriétaire d'une cellule commerciale permet de gérer sa destination, notamment via la rédaction des clauses du bail. Cela permet également « de maîtriser le prix des loyers, et donc d'attirer les commerçants », note Damien Grenier, directeur du développement économique de Noisy-le-Grand (50 000 habitants, Seine-Saint-Denis). « Nous avons ainsi racheté sept coques commerciales depuis l'adoption, en 2001, du schéma directeur de centre-ville, soit par un accord amiable, soit par le biais de la préemption, poursuit-il. L'idée n'est pas de racheter tous les murs, mais de procurer aux habitants une offre commerciale équilibrée et diversifiée, sans entraver la liberté de commerce. Le rapport investissement-loyers est déficitaire, mais c'est le seul outil réel d'intervention directe. »
La ville de Noisy-le-Grand a décidé de commercialiser elle-même, puis de gérer ces locaux, mais d'autres municipalités font appel à des sociétés d'économie mixte (SEM). Comme à Saint-Denis (86 871 habitants, Seine-Saint-Denis), où la municipalité a fait ce choix pour maintenir la diversité commerciale : la SEM acquiert des fonds de commerce et y implante des professionnels en location-gérance. Ce type de structure offre beaucoup plus de souplesse et « possède un statut d'agent immobilier, qui lui permet d'intervenir facilement sur le marché. Seulement, reconnaît Jean-Gérard Didierre, de la SEM du Limousin, une redynamisation des centres-ville n'est réussie que s'il existe une forte volonté politique derrière et une implication de tous les acteurs : chambres consulaires, ensemble des collectivités territoriales, associations de commerçants et de consommateurs ».
Nadège Lenoir
Témoignage : Marcel Valin, manager de commerce à Montrouge
Montrouge (Hauts-de-Seine) compte 42 000 habitants et 560 communes.
Choisir des commerçants ambitieux et créatifs
« À Montrouge, comme ailleurs, la désertification du centre-ville se double d'une offre commerciale qui ne correspond pas toujours à l'attente des habitants. Depuis des années, la municipalité mène une politique d'acquisition de pieds d'immeubles sur des programmes immobiliers neufs, via une SEM, pour y mettre en location des commerces de bouche. Un marchand de fruits et légumes s'est déjà installé. Doivent le rejoindre, sur ces 600 m2 un restaurant-fromager, un poissonnier, un charcutier, etc. Notre rôle porte également sur la sélection des commerçants : ambitieux, créatifs, qui ont envie d'animer leur point de vente et sont décidés à le pérenniser. Le même esprit anime le Fisac en cours depuis 2001. Outre le financement de mon poste et la création d'un service de livraison à domicile, cette opération accompagne la rénovation de vitrines et d'enseignes. La première tranche a concerné 10 commerçants. Sur un total de 153 000 euros de travaux, les subventions (20 % Fisac, 20 % mairie) ont atteint 41 596 euros. »
À quoi sert le Fisac ?
Le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce finance des programmes de revitalisation du commerce de proximité : aménagement des halles de marché, création de parkings, rénovation de vitrines, réalisation d'études, recrutement d'un manager du commerce, communication, etc. Mais il ne finance pas l'achat de locaux par préemption. Les crédits du Fisac ont crû de 10 millions d'euros en  2005, soit un total de 60 millions d'euros dans le cadre du plan de soutien au commerce de proximité lancé par le Gouvernement.
Témoignage : Virginie Cattiaux, manager de centre-ville à Lille
Tous les managers ont en commun d'être un lien, un médiateur
Le manager de centre-ville est un métier émergent quel est son rôle ?
Tout dépend de la problématique de la ville. Certains, comme dans les villes moyennes, sont chargés d'attirer de nouvelles enseignes, d'autres s'attaquent davantage au côté urbanistique. Certaines villes recherchent un profil de communiquant – je viens du milieu de la publicité et du marketing – pour mettre en place des animations. Mais tous les managers ont en commun d'être un lien, un médiateur, entre les commerçants, les chambres consulaires et les collectivités territoriales. Que ce soit pour aborder le problème de l'insécurité en centre-ville ou les dates des soldes. Nous avons en permanence plusieurs casquettes : il faut avoir un discours terrain avec les commerçants, prévoir les animations six mois à l'avance ou prendre son bâton de pèlerin pour solliciter des subventions. En clair, il faut être autonome, rigoureux, inventif et diplomate. Surtout quand la volonté des uns n'emporte pas l'adhésion des autres !
Qui finance vos activités ?
Là aussi, tout dépend des villes. Lille constitue une expérience pilote en la matière, car la gestion de centre-ville est confiée à une structure associative, le Groupement des acteurs économiques de Lille centre (GAEL). Mais mon salaire est partagé entre le GAEL, la chambre de commerce et d'industrie (CCI), la ville et la région. Ces trois derniers acteurs participent à une même hauteur financière, ce qui est gage d'équilibre et de neutralité pour notre structure. Par contre, certains managers dépendent uniquement d'une CCI, d'autres d'une municipalité. Ce qui a pour conséquence de les menotter partiellement car toute action est politisée.
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